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“中国房子空置率高,建议征收空置税”

2018-10-16

关于“空置税”,讨论的并不比房产税少。

  近日,住建部原副部长仇保兴表示,我国房屋空置率比较高,像鄂尔多斯(600295,股吧)空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。他认为,房地产税应该分为四个税征收,分别为消费税、流转税、空置税和物业税。

  至于这四种税的征收,仇保兴说:“物业税可以等5年,几年以后慢慢考虑。前三种税先行,房地产泡沫就可以烫平而不是刺破,对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。”

  其实早在今年5月份的时候,社科院就在发布的《2018年房地产蓝皮书》中,公开建议道:

  “鉴于房产税的财产税属性,在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍,可以考虑以‘空置税’这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。”

  专家的意思是说,由于我国的土地是国有的,购房者在买房子的时候就一次性缴纳了70年的土地使用费,再征收房地产税的话情理上有点儿说不过去,所以,建议开征“空置税”来替代房产税。    听起来合情合理的空置税

  真有实行的可能吗?

  规划君觉得,有点儿难。

  首要一个问题就是,拿什么去界定“空置”?空置率的数据从何而来?

  查水表、电表、看宽带安装数、数黑灯、入户调查还是网上分发调查问卷?现在的年轻人净是在家不开火做饭的,算空置吗?装修后放味儿的一年半载,算空置吗?在老家买了刚需房,但目前在大城市租房生活,老家那套房如果不出租也算空置吗?……

  另外,空置率又该交由哪个部门负责统计呢?派出所、房管局还是税务局?

  虽然空置率的数据统计一直都有,但没有一个是真正的官方结果,民间各派的统计结果经常“打架”。

  比如,

  按国家电网的统计,2017年大中城市房屋空置率11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率为14%;

  按查水表的数据显示,南京的住宅空置率为8%-9%,杭州五城区的住宅空置率为5.3%;

  按宽带互联网家庭用户数统计,北京的住宅空置率为12.5%,上海的空置率为10%;

  按中央党校教授周天勇的统计测算,2015年底我国城镇的空置率约在20%-25%之间;

  再早几年,按西南财经大学2014年的统计显示,2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%。

  大家各自按自己的标准统计,时间、空间、维度都不同,自然住房空置成了很难界定的概念。

  虽然从各方的统计结果看,我国的住房空置率确实不低,但从税种的可实施性上说,连一个“起征点”的标准都无法确定,空置税的征收难度还是很大的。

  其次,今年以来,国内经济不景气,对外还有贸易争端,而事关房子又是牵一发而动全身的,所以空置税也好,房产税也罢,在目前的大环境下也很难有推进。    如果征收空置税,能让房价下降吗?

  至于我们更关心的,未来征收“空置税”能否降房价的问题,恐怕期待中的结果又要落空了。

  一来,无论是之前热议的房产税,还是这次提及的空置税,原本就不是为了降房价定的,按专家的话说,这叫“改变现有税赋重流转、轻保有的现状,达到优化房地产税制效果。”

  二来,从本质上看,都是财政税收。

  税收的主要作用是调节收入分配,而决定价格高低的关键因素是市场的供求关系,所以要想真正让房价降下来,得靠增加供给、降低需求。

  但是空置税和房产税作为一种财产税,显然是要持有财产的人缴纳,可是满足缴纳条件的财产持有人真的是需求方吗?很大程度上,他们已经不存在住房的刚性需求了,所以很难说靠一个税种来降低需求。而商品房供给量的减少也是显而易见的,特别是在北京、上海、深圳这种大城市,借用任志强最近的分析说,“目前的用地比例大概降到了25%左右。”

  需求和供给,显然都不能靠跟房子有关的税收调节,自然房价下降的可能性并不高。

  再从国际上已经开征空置税的城市来看,以温哥华为例,2017年6月通过了空置税法案,在征税后第一个月,温哥华房价同比上涨14.3%,今年以来,温哥华市区的房价还在稳步上涨。

  同样,2011年上海和重庆就已经开始房产税征收试点了,可这么多年过去了,房产税对当地房价的影响几乎察觉不到。

  但很可能成为现实的是,如果未来空置税或者房产税真的落地了,税负很可能通过房租、房价的上涨转嫁给租房或购房者,相当于变相抬高了房价。

  接下来还会有哪位专家发表何种关于房子的税收建议,咱们就拭目以待吧。

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